En toda propiedad horizontal (edificio, bloque, conjunto residencial, condominio), se debe cumplir cada periodo de tiempo determinado (usualmente de manera mensual) con el pago de la cuota de administración (expensas comunes), esta cuota es pactada por los demás propietarios de la propiedad horizontal y se utiliza para cubrir gastos de seguridad, mantenimiento, aseo y la conservación general de las áreas comunes, entre otros.

Señala el artículo 29 de la Ley 675 de 2001 que los propietarios de los bienes privados que integran el edificio o conjunto estarán obligados al pago de las expensas comunes causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal, señalando que existirá solidaridad en el pago de estos emolumentos entre el propietario anterior y el nuevo propietario así como el tenedor a cualquier título del inmueble en el siguiente término:

"ARTÍCULO 29. Participación en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal".

Uno de los factores que determina el valor que debes pagar por concepto de administración, es el número de apartamentos o casas que conforman el conjunto residencial o el edificio y, a la vez, el área que ocupa el inmueble, es decir, que entre más grande sea tu apartamento, mayor podrá ser el valor de la cuota de administración.

Sin embargo, para determinar el valor de la cuota, existe un marco jurídico en la ley 675 del 2001, ahí se establecen parámetros para determinar ese valor, pero aun así, el reglamento de propiedad horizontal es el instrumento guía para cada copropiedad.

Debes conocer que hay un aspecto en este tema de pago de administración que no es negociables bajo ningún concepto y es el siguiente:

Si un bien privado pertenece en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas es responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.

El hecho de que un propietario no ocupe su unidad privada, o no haga efectivo el uso de un bien o servicio común no lo exime de pagar las cuotas de administración.

Vale la pena tener en cuenta que los dueños de bienes ubicados en el primer piso (Edificios destinados a residencia y oficinas), NO están obligados a contribuir con el mantenimiento, la reparación y la reposición de ascensores, específicamente si no los tiene para acceder al parqueadero, al depósito, a otros bienes de uso privado o a bienes comunes de uso general.

Es bastante improbable que se realice la transferencia de dominio con una propiedad que no ha cumplido con el pago de las expensas comunes. Pues, en la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario debe exigirle al representante legal de la copropiedad paz y salvo de las contribuciones a las cuotas o expensas comunes. Este mismo hecho imposibilita la venta de una propiedad en mora con las cuotas; salvo que se deje constancia del hecho en la escritura de la solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la responsabilidad del nuevo propietario por las deudas existentes.

Es bastante improbable que se realice la transferencia de dominio con una propiedad que no ha cumplido con el pago de las expensas comunes. Pues, en la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario debe exigirle al representante legal de la copropiedad paz y salvo de las contribuciones a las cuotas o expensas comunes. Este mismo hecho imposibilita la venta de una propiedad en mora con las cuotas; salvo que se deje constancia del hecho en la escritura de la solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la responsabilidad del nuevo propietario por las deudas existentes.

La Corte Constitucional en su Sentencia T-630 de 1997, expone la permisión que tienen los conjuntos residenciales para realizar todas las acciones necesarias para cobrar a sus habitantes las cuotas a que están obligados para el mantenimiento del edificio.

Y no sólo iniciando un proceso judicial, sino recurriendo a los mecanismos de presión que están a su alcance para obtener ese pago, siempre y cuando estos no desconozcan los derechos fundamentales de la persona.

La no recepción de documentos y correspondencia privada y la suspensión del citófono, no son proporcionales (hay apartamentos muy alejados de la portería y de los lugares de acceso a la unidad residencial y en ese caso la comunicación a través del citófono se torna en una necesidad vital).

La suspensión del servicio de piscina (por ejemplo) y el impedimento a la asistencia de la asamblea de copropietarios, sí son avalados.

A partir de la expedición del régimen de insolvencia para personas naturales no comerciantes contenido en la Ley 1564 de 2012, toda vez que si un copropietario se somete a este procedimiento y no logra un acuerdo con sus acreedores, se dará inicio al trámite de liquidación patrimonial el cual conlleva que se adjudiquen a estos los bienes de propiedad de este con el fin de cubrir las obligaciones pendientes de pago; circunstancia que conlleva a que el inmueble cambie de propietario, debiéndose regir en consecuencia a las reglas para su adjudicación contempladas en el artículo 571 del código general del proceso las cuales expresan entre otros aspectos lo siguiente:

"Artículo 571. Efectos de la adjudicación. La providencia de adjudicación produce los siguientes efectos:

3. Para la transferencia del derecho de dominio de bienes sujetos a registro, bastará la inscripción de la providencia de adjudicación en el correspondiente registro, sin necesidad de otorgar ningún otro documento. Dicha providencia será considerada sin cuantía para efectos de impuestos y derechos de registro, sin que al nuevo adquirente se le puedan hacer exigibles las obligaciones que pesen sobre los bienes adjudicados o adquiridos, como impuestos prediales, valorizaciones, cuotas de administración, servicios públicos o en general aquellas derivadas de la condición de propietario.

Si vives en un conjunto residencial o si piensas vivir en uno, en el cual debes cumplir con cuotas de administración cada mes, desde G&C GESTORES Y CONSULTORES SAS te recomendamos estar al día con el pago de dichas cuotas para tener una mayor conservación del área y, por lo tanto; una mejor calidad de vida. Si tienes problemas con el pago de las expensas y necesitas cobrar o argumentar los que se te han generad0, ¡NO DUDES EN CONTACTARNOS!

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